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全台屋齡逾30年以上的建物有516萬戶，老屋重建議題備受關注，而《危老條例》於2027年5月落日，其中，時程獎勵正式在今年（2025）5月11日全數歸零，內政部確定時程獎勵改以規模獎勵替代，而危老條例擬從適用範圍、容積獎勵機制、程序簡化等面向修正。不過，專家認為，危老重建衍生小基地的「紙片屋」，讓市容新舊建物紛雜，且超值的容積獎勵，反讓老屋放緩重建，應思考退場機制，回歸到《都更條例》。

危老不落日再修正？紙片屋等爭議多

根據內政部統計，全台屋齡30年以上的建物超過516萬戶、相當每2戶就有1戶是老屋，即便政府積極推動老屋重建，但截至今年3月底止，全國都更核定件數有1222案，危老重建核准件數4197案，又《都市危險及老舊建築物加速重建條例》將於2027年5月31日面臨落日。內政部長劉世芳表示，初步規劃危老條例後續適用範圍、容積獎勵機制與項目及配套獎勵措施等修法方向，修正草案內容完備後，報送立法院審查。

只是危老條例上路迄今，社會接受度高，核准件數是都更案件的3倍以上，卻衍生不少問題，包括基地面積太小、容積獎勵給予浮濫，使得「紙片屋」、「牙籤屋」林立，不僅建築結構安全引發疑慮，迷你基地重建案猶如在都會區街廓貼上狗皮藥膏，反倒讓都更推動更為牛步。

時程獎勵太優渥 掀建商、屋主搶搭潮

台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中表示，從《都市更新條例》自1998年公布實施後，都更的成果十分有限，趕不上屋齡老化的速度，為了加速老屋重建，政府於2017年5月10日公布施行《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，規定3年內的時程容積獎勵10%，當時吸引一波建商、地主搶搭上車潮，只要在特定期限內滿足條件，就能順利取得時程獎勵。

陳定中指出，相較之下，規模獎勵就有整合的需求，面積達200平方公尺（約60.5坪）以上，即可申請規模獎勵，每增加100平方公尺，另給予0.5%獎勵，對建商而言，不僅要擴大基地，還得額外進行整合，需要投注更多的時間跟財力。

然而，就都市發展的角度，陳定中分析，規模獎勵優於時程獎勵，因為危老條例並沒有最小基地的限制，只需要幾十坪面積，趕在時程內取得容積獎勵，就能夠進行重建，蓋出一堆的紙片屋，成為都市奇觀，因為房屋的支撐力較差，恐怕不具備防災功能，反而喪失原本的初衷。

超值容獎+無限展延成毒藥？專家籲適時退場

高源不動產估價師事務所所長陳碧源直言，國內的房市價格歷久不衰，特別台北市都會區房價跌不下來，與政府推動的不動產政策上，不僅有「毗鄰性公共建設投資」的外部資本化效果，與危老條例的優惠政策有關，超值容積奬勵誘因支撐一定程度的房價，老屋本身的價值再加上容積獎勵改建成功的期望值。

陳碧源認為，許多地主抱持優惠政策到期，政府一定會展延的心態，以及「放越老、政府給越多、房產越值錢」的預期心理，如同百貨公司週年慶檔期，既然年年有週慶，大家就不急於一時，民眾的胃口越來越大，期待更優惠的政策，所以不急著同意重建，似乎背離「加速重建」的初衷，不如廢止危老重建條例，回歸到都更條例。

住展雜誌發言人陳炳辰觀察，過去不少建商為了搶時程獎勵，蓋出蔚為奇觀的「紙片屋」或「牙籤屋」，實際在市場反應不如預期，反而都更案比較有話題性、指標性，危老讓人詬病的是，基地過小且獎勵高，淪為建商圖利的目標，早期推動是為了提升民眾對老屋重建的意願，現在既然已達到目的，落日有其必要性，政府應思考逐漸退場的機制。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

財政部12日將公布4月稅收情況，由於美國總統對等關稅攪局，一般認為，證交稅年增率將持續滑落，甚至不排除從先前的連紅格局落入連黑，換言之即股市參與者的信心收到顯著挑戰，使得整體股市交易量續呈委縮之勢。

至於土增稅、契稅和個人房地合一稅等房市三稅，財政部表示，去年第四季後受政策打房力道加大的影響，相關稅收表現可能也不會太好，但房市相關稅目整體表現雖然向下，各地區仍有顯著差異性，例如台中4月表現即不差。

4月全國賦稅收入2324億元、年減2.8％，前四月實徵淨額5,540億元、年減0.6％。相關官員分析，今年由於證交稅表現大不如前，加上所得稅因應美國對等關稅而延、分期，相關稅款入帳時間難訂，今年全年稅收不排除減徵。

其中3月實徵淨額寫單月新高稅目為印花稅、遺產稅、菸酒稅、特銷稅、營業稅、房地合一稅；首季實徵淨額創同期新高者，包含關稅、綜所稅、特銷稅、印花稅、娛樂稅。

至於象徵台股交易動能的證交稅3月實徵219億元，由紅翻黑，年減24.6％、衰退幅度下探民國112年2月以來最深；首季實徵570億元，為歷年同期次高水準 ，但相較去年同期的減幅高達8.4％。

官員分析，美國關稅衝擊以及市場擔憂經濟恐衰退等利空，引發3月股市不安情緒，並影響投資人信心，台股呈現量縮價跌態勢；3月上市上櫃股票平均每日成交值為4,004億元，3月股市表現可說是量減價跌。

4月由於受對等關稅影響，上旬上市上櫃股票平均每日成交值僅3,845億元，財政部分析，國際變數使市場交投轉為觀望保守，且股市向來易受國際政治、經濟局勢的風吹草動影響，不確定性很高，證交稅後續表現仍待審慎觀察。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

今年預售屋市場買氣降溫，前2月成交戶數創下5年同期新低，但房價卻不跌反漲。建商多採「不降價、加配備」策略吸引買方，但專家指出，短期內預售屋恐陷入「有行無市」局面。

信義房屋根據最新實價預售揭露件數指出，今年前2月預售揭露戶數僅7167戶，年減約64%，為近5年同期新低。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房市風向改變與房貸政策收緊，使民眾購買預售屋更保守謹慎。

不過，預售屋市場買氣雖低迷，房價卻未見明顯鬆動。根據591新建案資料統計，六都加新竹縣市預售屋，今年4月平均每坪成交價為新台幣44.5萬元，較央行去年9月啟動第7波房市信用管制措施前的成交均價40.9萬元相比，漲幅為9%。

至於各縣市漲幅均逾5%，漲幅前兩名分別為新北市10.9%、桃園市9.4%；僅台南市漲幅4%，為全台最低。

591新建案新聞課組長林哲緯分析，預售市場買氣雖低迷，但價格抗跌。在建築成本及獲利考量下，多數建商寧可延後推案，也不輕易降價；即便個案讓利，也難撼動整體價格，導致預售價位持續走升，短期內市場恐陷入「有行無市」僵局。

林哲緯指出，現階段國際局勢多變，加上央行未鬆綁房市政策，短期內預售市場買氣將持續冰凍。購屋族若有耐心，仍可在供給量大區域爭取較優的議價空間。

住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨認為，央行選擇性信用管制加上銀行法第72條之2實施，對房地產有冷卻作用；雖預售屋尚未面臨明顯貸款問題，但目前市場預期房價修正在即，許多預售即將交屋的屋主也不乏提前跳車，以破壞價打亂預售案推案節奏。

此外，不少建商面對市況轉冷，選擇「加值不加價」策略搶攻自住客。上曜建設董事長張祐銘表示，現階段購屋主力以自住族為主，上曜以不降價為前提，提升產品配備與格局，強調性價比以吸引買方。

科達建築董事長賴建程說，今年央行持續打炒房，加上美國關稅政策影響，房市休息、房價也會修正，對建商是調整體質的一年。中大型與口碑建商在財務部分會較謹慎，也會延後推案，專注精力在蓋房子上；而區域型口碑建商也會減緩和減量推案。

賴建程分析，今年儘管預售案來客、買氣明顯下滑，特別是房價過去漲幅過大的區域，將面臨修正壓力；到現場看屋者多為自住剛性需求，若建商能推出自住產品格局、建材，以及符合或低於市場的中低總價帶，仍具吸引力。

賴建程建議，自住族可考慮付款較彈性的預售案，特別是在市場冷靜、價格未被炒作的當下，今年下半年可望成為自住剛性買盤入市的有利時機。

房產專家何世昌認為，今年房價處於盤整修正階段，多空拉鋸明顯，大跌機率不高，預估全年房價波動幅度在正負5%間，平均每季正負1.25%。他指出，過去房價多為齊漲齊跌，現階段則呈現區域分歧，反映市場進入盤整期。

他說，央行以限貸政策壓制投資買盤，部分投資客交屋時資金吃緊，轉向低價出售以便回收現金，中古屋市場出現更多議價空間；相比之下，預售市場仍需觀察建商是否願意讓利，或轉而調整產品策略以吸引自住買盤。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

央行去年9月祭出第7波房市信用管制措施後，預售屋買氣明顯降溫。據591新建案統計，六都加新竹縣市今年4月預售屋平均銷售率僅45.5%，相較去年9月61%大幅下滑；其中以新北市與桃園市跌幅最大，台南市銷售率更降至38.3%，為全台交易最冷區域。

房市專家指出，預售市場已由「全面熱銷」轉為「個案表現」，尤其中南部成為重災區。

591新建案新聞課組長林哲緯指出，現在不是沒人買房，而是資金面持續緊縮，加上近期關稅戰與股匯市震盪，買方更加謹慎，即便建商祭出減輕付款壓力的「優付方案」，買氣仍難回榮景。

根據591統計資料，央行去年9月祭出第7波管制後至今年4月，六都加上新竹縣市的預售銷售成數與管制前比較，各縣市預售銷況普遍下滑。新北市銷售率從66.3%降至53.3%，跌幅19.6%；桃園市從55.9%跌至44.3%，跌幅達20.8%。其中，台南市銷售率更僅剩38.3%，為全台最低。

林哲緯表示，這波市場低迷關鍵，在於重劃區買氣熄火。以桃園市指標青埔為例，僅剩少數外圍個案靠價格優勢去化；在中南部，不少仰賴科技題材撐起買盤的區域，置產客收手後出現交易真空期，多數案場一週來客不到5組，成交動能明顯不足，拖累整體銷售率。

談到今年預售屋買氣，房市專家何世昌分析，用兩句話形容：重災區是中南部，買氣回升難度是「中難度」。

他說，這波房市買氣急凍，台中、高雄、台南建案來客數僅剩個位數，相較市場熱絡時動輒來客雙位數、甚至需抽籤限購，差異明顯。他直言，「現在案場外的外送員都比看屋人多」。

他分析，中南部因有台積電設廠題材，吸引投資客搶進，甚至一次買3、4戶；央行第七波信用管制上路後，限貸令衝擊明顯，投資買盤急縮，預售市場迅速冷卻。

不過長期來看，他對中南部房市仍深具信心，這只是「短暫陣痛期」，隨著換手潮與台積電如期設廠，市場仍有回穩機會。

「所謂買氣回升是『中難度』，意思是需要時間修正，得視台積電擴廠速度，以及央行何時鬆綁管制。」何世昌說，最終仍看房價是否修正到位。

台北市不動產代銷公會理事長王明正表示，房市大熱時，建案一推出來就「clean（完銷）」，但這是不健康的瘋買搶購；央行祭出第7波房市信用管制後，房市從不健康的飆漲得以降溫喘息。

他指出，央行打炒房後，北部以自住型買盤為主，受政策影響較輕；但中南部因投資客比例高，打炒房後出現脫手潮，需要時間消化市場庫存，就看央行後續是否調整政策。

一家不具名的南部上市建商主管認為，預售屋市場並未重挫，而是從不正常熱度回歸常態。「現在每月成交5到8戶，反而是正常水準」；該主管認為，南部房價仍有支撐力，市中心每坪單價新台幣40至50萬元，與雙北相比具價格優勢，即使成交量趨緩，整體市場尚稱穩定。

房市專家表示，整體來看，雖然央行打炒房政策讓預售市場短期面臨降溫壓力，但市場買盤逐步回歸自用本質；後續房價與買氣能否回穩，仍賴政策與剛需發酵。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

建案工地及銷售廣告林立，台南新營因生活機能便利，近年持續有建案推出。但自去年9月央行祭出第7波房市信用管制措施後，各地預售屋買氣明顯降溫，其中台南銷售率降到38.3%，為全台交易最冷區。

台南房仲業者陳俞安說明，「管制讓投資客資金槓桿原理失衡，所以目前在台南有很多的預售物件是進入到平轉階段，造成新建案的預售屋買氣整體下滑。」

不只台南，近年受惠於台積電等題材的高雄房市，原本3月買氣一度復甦，但4月受美國關稅、全球股匯震盪等影響，又再度萎靡。

儘管各地買氣低迷，房價卻不見鬆動。

高雄房仲業者祝遵評表示，「原物料、土地等成本提高了，能降的空間也有限，高雄很多建商經過過去十幾年來的大幅豐收之後，其實資金都非常地充裕，所以他也有實力可以對抗低買氣。」

據業者統計，六都跟新竹縣市今年4月預售屋平均銷售率僅45.5%；全台1、2月預售揭露戶數更僅有7千多戶，創5年來同期新低。

專家認為，今年第2季的市況將影響下半年建商降價意願。

房市專家何世昌說道，「建商再怎麼能撐，也大概是撐1年左右的時間，如果去年9月管制起算，1年左右還沒有看到買氣好轉的機會，其實降價的意願就會比較高一點，所以今年第2季的市況就變得非常重要。」

專家認為，熱錢是否會因股匯動盪等因素再度湧入房市，端看台灣經濟發展前景是否樂觀，若台灣沒在關稅戰爭取到對出口競爭有利的條件，不只會影響今年的經濟成長動能，恐怕也不利於後續房市買氣。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房市買氣冷淡，恐最先衝擊空屋率偏高或新屋供給量體大的地區。根據內政部統計，去（2024）年Q2共計有10萬3,130宅新成屋待售；其中屋齡5年內新成屋空屋率最高的縣市前五名，依序為基隆市35.34%、金門縣35.18%、高雄市29.04%、台南市28.08%、台北市27.18%，相當於每3間新成屋就有1間是空屋。

中信房屋研展室副理莊思敏表示，居高不下的新成屋空屋率代表該區的新案供給過剩，或是有較高比例的買盤屬投資客，隨著市場回歸供需基本面，區域和產品賣壓較大，將面臨較大的修正壓力，甚至可能出現「多殺多」的情形。

建設題材反應過早

觀察前五名縣市，基隆與金門因房價基期較低，曾在重大公共建設議題推動下吸引建商進場推案，市場一度熱絡。然而，隨著金門博弈特區政策擱置、基隆捷運進展不如預期，市場樂觀情緒轉趨保守，交易熱度也逐步降溫。

台南與高雄先前因台積電設廠及科學園區建設議題，吸引大量資金湧入，帶動區域房價快速上漲。但隨著投資風潮退去，當地房價也面臨不小的修正壓力。

至於台北市，房價長年位居全台之冠，新建案每坪單價動輒百萬元起，對多數受薪階級而言負擔沉重；此外，市場上以資產配置為主的置產型買盤比例不低，也使得新成屋空置率居高不下。

由於基隆捷運尚未實質動工，因此在市場回歸供需基本面之下，近期基隆新案買氣也出現了退燒跡象。中信房屋基隆麥金加盟店店長邱垂茂建議，民眾不妨考慮具備充足生活機能，且價格合理的中古屋產品，不僅相較預售案看得見、摸得著，也更具備議價空間。

內政部不動產資訊平台統計，去（2024）年Q3全國平均房貸期數達317期，再創歷史新高；六都及新竹縣市的平均房貸年期換算下來都高達26年以上，凸顯民眾選擇以長年期房貸應對高房價。專家提醒，雖然此舉讓每月還款較少，但總利息較高，且仍須留意寬限期後，償還本金壓力將會增加的問題。

相比前年同期的305期，去年Q3增加12期、刷新歷史新高；其中以新竹縣平均345期、換算28.8年居冠，台中、桃園、高雄、新竹市則平均都超過27年。

若以使用20年期與30年期的比例各占一半概略推估，平均約為300期共計25年，而主要都會區的平均房貸年期實際數據都超過26年，估測使用30年期房貸的比例應多於20年期，甚至也有部分是新青安上路後，符合條件且使用40年期房貸的首購族。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德建議，30年房貸已成為當前房市貸款的主流，雖可增加資金運用彈性，然而當前金融市場動盪，若民眾手上有多餘資金或獎金收入，也可以選擇償還房貸以降低債務與省下利息支出。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據財政部每月公告新青安受理等資料，今年前三月新青安受理戶數 1.24 萬件，較去年同期減少約 29%，房仲業者指出，影響主要原因包括市場交易量減少與撥款塞車等影響，另外銀行對於新青安承做態度也不若政策初期時積極，都可能導致新青安的受理案件數銳減。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示，新青安政策的確幫助不少年輕人購屋，不過隨央行第七波管制上路，加上銀行放款水位居高不下，部分公股銀行對於新青安案件承做態度也轉趨保守，有些銀行受理狀況已明顯不如政策上路當時積極，而新青安政策實施日期至 2026 年 7 月 31 日止，屆時視房屋市場情形及民眾之實際需求，再行檢討。

統計顯示，新青安至今年三月累計受理超過 10 萬戶，受理金額高達逾 8000 億元，由於短期利息補貼相當有感，加上最長 40 年期的房貸期限，與最高 5 年的寬限期，幫助不少年輕人利用新青安政策購屋。

不過，新青安今年前三月受理戶數 1.24 萬戶，比起去年同期減少 29%，2 月只剩下 4 家公股銀行受理超過 5 百件，甚至有銀行跌破百件，3 月則略有回溫，共有 2 家受理案件超過千件，可能受到部份交屋申請帶動，不過銀行間的落差甚大，可能礙於個別銀行放款水位等狀況，的確部分銀行對於承做新青安看起來偏向保守。

曾敬德建議，若從 3 月公布資料來看，土銀與台銀的承做量做大，若符合新青安資格且收入穩定的族群，建議仍優先選擇新青安房貸方案，即使未來利率不再補貼，仍會低於目前一般首購 2.5% 的房貸利率，且若是遇到甚麼經濟變動，政府進行補貼時也多會針對政策性房貸優先補貼。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

新青安房貸政策推行至今逾一年，雖仍吸引年輕首購族申請，但市場熱度已有明顯退燒跡象。

根據財政部統計，今年第一季新青安貸款受理戶數為1.24萬戶，較去年同期減少約29%。專家指出，房市交易量萎縮、銀行承作意願趨保守，以及撥款作業壅塞等因素，是造成申請件數下滑的主因。

新青安受理戶數下滑，年減近三成

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，新青安政策初期確實帶動許多年輕人圓夢購屋，但在央行第七波信用管制上路、銀行資金水位吃緊的背景下，不少公股銀行對於新青安貸款轉為保守，已不如政策剛上路時積極。此外，政策雖規劃實施至2026年7月，但是否延長將視屆時房市與民眾需求再做評估。

根據統計，新青安自上路以來至今年3月底，累計受理戶數超過10萬戶，核貸金額突破8千億元。政策亮點包括短期利息補貼、最長40年的貸款期限與最長5年的寬限期，對於收入有限、資金壓力大的年輕族群而言，具備明顯吸引力。

2月僅有4家行庫受理超過五百件

然而，觀察近期受理數據變化，今年2月僅有4家公股銀行受理件數超過500件，甚至出現個別銀行跌破百件的狀況，顯示放款意願落差擴大。3月略有回溫，有2家銀行受理件數突破千件，可能受部分建案交屋潮影響，但整體承作氛圍仍不若以往。

在利率補貼方面，新青安貸款基準利率自2022年3月23日起至2026年7月31日止固定下調0.125個百分點，另自2024年3月27日起至2026年7月，由內政部住宅基金再補貼0.375%。曾敬德指出，以目前市場水準來看，即便未來利率補貼取消，新青安的實質利率仍低於一般首購貸款的2.5%，對符合資格的族群而言，仍具吸引力。

他建議，民眾若收入穩定且符合資格，仍應優先評估新青安貸款方案，特別是在政策性房貸通常是政府補貼優先對象的情況下，仍不失為因應經濟變動風險的穩健選擇。

隨著市場進入觀望期、銀行態度日益審慎，未來新青安受理數是否續跌，將考驗政府與金融體系在政策延續與資源配置間的調適能力。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

財政部今天公布最新稅收統計，官員表示，除央行信用管制政策效果，近期美國對等關稅等變數造成股匯市震盪，也影響民眾購屋信心，房市買氣轉淡，4月、前4月與房地交易相關的契稅、土增稅、房地合一稅實徵淨額，年減幅均達雙位數。

財政部今天公布4月全國賦稅收入實徵新台幣1541億元、年減3.1%，前4月實徵淨額7080億元、年減1.2%。

財政部統計處副處長劉訓蓉指出，4月、前4月與房地交易相關的稅目實徵數，皆呈現雙位數負成長，主要原因除央行選擇性信用管制政策持續發酵，近期不動產市場也受到美國對等關稅政策的衝擊，股匯市震盪影響民眾購屋意願與信心，導致房市買氣轉淡，加上比較基期處於相對高檔，所以4月、前4月房地相關稅收年減幅較大。

劉訓蓉表示，土地增值稅4月實徵54億元，年減28.3%、寫民國112年5月以來最深跌幅，累計前4月實徵251億元、年減13.8%，主因房地交易量及大額稅款案件減少。

根據財政部統計，以4月土增稅件數而言，六都中僅桃園市正成長、其餘皆陷入年減，前4月則僅桃園市、高雄市呈現年增。以土增稅金額來說，4月六都中僅台南市年增，前4月則僅台中市正成長。

契稅方面，劉訓蓉指出，4月實徵12億元，年減4億元（換算減幅為27.1%）、為歷年同月最大減額，累計前4月實徵49億元、年減16.8%，主要均因不動產買賣申報件數明顯減少。

劉訓蓉表示，房地合一稅4月實徵43.78億元、年減16.3%，前4月144.9億元、年減12.4%。進一步觀察各縣市房地合一稅實徵淨額，六都中4月僅台南市微幅年增0.4%、其餘均落入年減，前4月也僅新北市正成長。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】