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河堤社區自成一格，擁有完善的生活機能，也是高雄綠覆地最高的社區之一，因此，有高雄小天母的稱號，該社區5年內的新建案相當少，而以屋齡22年到30多年的中古大樓為主，目前以總價1,100萬元，含平面車位的3房產品最熱門，只要有人釋出，一個多月就可成交。

永慶不動產高雄明誠河堤加盟店店長林正吉表示，目前全世界面臨美國關稅大刀，股票市場動盪，連帶影響房地產信心，但河堤社區為高雄指名度高的社區，社區周圍近幾年都沒有大型建案釋出，案源釋出少，區域價格也相對穩定。

他說，河堤社區少數5年內的大樓建案，平均每坪售價介於35萬到45萬元間，無論是6年屋或16年中古屋，則都從每坪25萬元起跳，顯見區域中古屋房價的穩定程度。

林正吉指出，河堤社區目前最熱門的產品，首推3房加平面車位、總價1,000萬到1,100萬元間的產品，雖然很少此類產品釋出，但只要一釋出，一個多月的時間就會成交。

他說，河堤社區屬於左營區，鄰近三民區與鼓山區，範圍以河堤路為核心，周邊包括明華路、裕誠路，區內目前雖無重大公共建設，卻是一個規劃完善、生活機能便利的住宅區，以高品質的居住環境聞名。

林正吉指出，河堤社區是高雄極少數規劃整齊，綠化程度高的社區，擁有河堤公園、微笑公園等公園綠地，建築以中高層住宅大樓為主，管理嚴謹，治安良好。

河堤社區對外聯絡要道，除了貫穿南北的省道民族路，由裕誠路開車往西，不到5分鐘即可連結博愛路以及高雄捷運紅線R14巨蛋站，開車走明誠路也只需5分鐘左右即可抵達高雄捷運紅線R13凹子底站，成為農16特區生活圈一份子。

除了可享有漢神巨蛋百貨、義享天地百貨、萬豪酒店、以及R13站旁龍華國小富邦BOT案完工之後的大型購物設施，光是裕誠路、明華路一帶，就已餐廳、咖啡廳林立，更何況還有富國路夜市小吃，想要採購的話，河堤社區週遭的大樂、家樂福、全聯、好市多（Costco），都可滿足日常需求。

林正吉表示，家長關心的學區，則有知名的河堤國小、龍華國中，社區內也有多處健身中心與游泳池，加上愛河自行車道貫穿，因此，吸引許多家庭入住，也非常受到退休族群的青睞。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

▲全台老屋數量多，若發生強烈地震恐造成嚴重災情。

台灣位處地震帶上，多次強烈地震也造成區域災情，近年國際間強震發生頻率增加，讓更多人重視房屋結構安全，購屋時該如何挑選？各種抗震住宅有何差別？本期《地產天下》教大家如何聰明選擇、住的安心。

重點1、選擇921震後興建的建築

台灣過去建築法規標準不嚴謹，但在921大地震後，大幅修正「建築物耐震設計規範與解說」，之後也逐年調整修正，對於新建物的抗震要求更加嚴格，也因此，在921大地震申請興建的建物，比起過往老屋更具耐震能力，建築的抗震設計更有保障。

不過，全向科技房產中心創辦人劉永昌表示，國人常有「挺過大地震房子就耐震」、「地震房屋受損 補強後就安全」兩大迷思，這些觀念其實是不對的，還是要多注意房子的耐震性。

劉永昌表示，事實上，結構強度是損耗品，特別是台灣早期建造的房屋大多耐震係數都不高，歷經多年多次地震後，耐震係數都會耗損，如果發現「龜裂、漏水」等問題就是一大徵兆，房屋過去不倒，不代表可撐過下次大地震，因此建議老屋屋主，如果對於房子居住安全已產生疑慮，最好先請結構技師加以評估，或者考慮加速進行都更或危老重建，而且，蓋的新房子一定要強化「耐震性」，對於居住生命安全才有保障。

▲近年新建案更加重視耐震結構，大多訴求有制震或加強耐震係數。

重點2、抗震工法「數量」夠多才有用

由於國人對建築建構安全更加重視，不少新建案往往會訴求耐震宅，到底制震、隔震有何區別？臉書粉絲專頁「生活中的結構工程」曾提到，「制震」就是在主結構之外加裝了一些「制震元件」，包含常聽到的制震壁、斜撐型阻尼器等等，這一些元件除了可以在遭遇地震時，減少結構物的搖晃幅度，也可以幫助主結構吸收一小部分的地震力。而「隔震」在台灣較少見，基本理解就是透過犧牲一整個樓層改為隔震層，離隔大部分的地震能量傳遞，保護上部大樓結構的安全。

至於哪種工法較佳，專家認為，主要是要有足夠的「量」，而非只是使用而已，建築安全履歷協會理事長戴雲發就表示，假設20層大樓只裝2片制震系統，效果就很低，而隔震若只是一種噱頭，沒考慮完整基礎、倒塌風險等，反而更危險，建議購屋前要確認各項抗震設計細節。

而一般住宅常見的RC構造，其實在地震時搖晃的程度相對較小，專家直言，再加裝制震器的效益其實不高，如果真的很重視結構耐震安全，應該是回頭看「耐震等級」、「結構系統」、「設計技師」、「營造廠」，這些比有沒有裝設制震器還要重要的多。

重點3、挑選優良建商、營造廠

政府有推出建物「耐震標章」，作為民眾觀察建物是採用鋼筋、鋼骨還是鋼筋混合鋼骨等結構方式，而民眾在購屋時，也要留意所在地位置，若是在山坡地、河岸水景或海濱住宅，就要特別觀察地質、施工和相關防護措施是否完整。此外，選擇有信譽的建商也相對重要，除了建築品質更有保障外，日後若不幸發生問題，品牌建商也較能有能力處理。

重點4、別選大L、大T、大U型社區

觀察進幾年強震後災情，可以發現若社區呈現大L、大T、大U型，倒塌風險較高，購屋時應盡量避免挑選在921前設計興建的此類社區。也可在購屋前先確認建商是否有針對扭轉部分作加強施工，戴雲發表示，像是加強柱體尺寸與鋼筋設計強度，以及是否針對騎樓柱尺寸加大、鋼筋用量強化等。

至於購買中古屋的民眾，則在購屋前可實際觀察建物條件，像是牆壁梁柱有無出現45度斜裂縫，或觀察有無嚴重掉落磁磚，另外也可藉由「房屋登記權狀」查看建物是RC還是鋼骨結構。

重點5、耐震係數這樣看

戴雲發表示，「耐震係數」也稱為「防震係數」，指震區水平加速度的係數，亦即預估地震時該地區可能發生的最大地表加速度值，因地表加速度值與建築是否倒塌息息相關，因此地震震度會以地表加速度值來分級，例如0.08G以下屬於4級以下中震，0.08G~0.25G屬於5級強震、0.25G~0.4G屬於6級烈震，0.4G以上則是7級劇震。

在921大地震後，建築本身規範的「耐震係數」逐年修改調整，各地的耐震係數都不同，有些因為是否靠近斷層、是否鄰近山區，耐震係數就會有所不同。以雙北而言，建築的耐震係數規範為0.24G（可耐5級強震），不過，同樣的耐震係數，即便是同樣樓高的建築，也不代表房屋的結構會是完全一樣的，例如台北盆地土壤軟弱，結構設計規劃時則應考量土壤液化及盆地效應問題。

▲民眾購屋要多觀察建物有無嚴重龜裂、傾斜、磁磚掉落等結構問題。

內政部放寬老屋改建容積獎勵 提升參與意願

而內政部在4月也通過「都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法」修正草案，適用對象由現行針對實施容積管制前已興建完成合法建築物，放寬為實施容積管制前已掛號申請建照的建築基地，預估全國8,216棟6層樓以上合法建築物約27萬戶可透過危老重建方式進行重建，且適用原建築容積獎勵，增加921前耐震不足的建物重建誘因與提高建築物所有權人參與重建意願，有助於提升全國建物耐震設計及保障民眾居住安全。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

央行去年第三季理監事會祭出第7波選擇性信用管制措施後，房市掀起「金龍海嘯」交易量明顯下滑，根據591新建案統計，全台第一季總銷金額4648.15億元，與上季相比大幅縮水3成。台中從事房仲工作的網紅在臉書上分享，挨罵的楊金龍其實是先知，他及早限制了房市的槓桿，王伯生認為台灣不可以像日本一樣，房地產必須要軟著陸。

王伯生在《得勝老闆教買房》臉書粉專指出，記得去年「金龍海嘯」的時候，一堆人罵楊金龍罵得要死，如今關稅造成股災，又一堆人說楊金龍是先知，限制了房地產的槓桿，救了很多借房貸出來投資的人。楊金龍當時分析房地產，要不被央行政策壓下去，另一種就是發生金融風暴崩下去。

王伯生強調，台灣老百姓的資產，高達70%跟房地產掛鉤，老百姓的貸款，主要也是房貸，而且各地方政府的主要財政收入，也是賣地收入，因此，台灣房地產必須要軟著陸，不可以像日本一樣，爬到一個高點的時候突然崩落。

王伯生認為，日本走過的路，是之前台灣正在走的路，但日本掉的坑，是我們不要去掉的坑，台灣房地產陣痛的週期是一定要度過，所以不可能讓其自然發展、不斷地去泡沫，然後突然之間就掉下來，誰都沒辦法去承擔這個責任。

央行去年9月提出四大打房措施，包括(1)新增規範自然人名下有房屋者的第1戶購屋貸款不得有寬限期；(2) 自然人第 2 戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施地區至全國；(3)公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第3戶(含)以上購屋貸款的最高成數由4成降為3成；(4)餘屋貸款最高成數由4成降為3成。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

據實價登錄資料，盤點近一年台北市各行政區總價1,000萬元以下住宅交易情形，其中萬華區住宅交易占比最高，顯示萬華區是北市最容易找到總價1,000萬元住宅的區域。

中山區亦有近二成的交易在1,000萬元以下；北投房價親民、空間最大，近一年每坪成交均價約44.7萬元、平均購買坪數約18坪最多，堪稱CP值最高的區域。

萬華區住宅總價1,000萬元內交易占比高達28.9%，居全市之冠，每4件交易中就有1件。此外，萬華區1,000萬元內的交易平均總價為675萬元，亦是全市最低。然而，萬華區1,000萬元以下的住宅，平均屋齡高達44.9年，是台北市12行政區中屋齡最大的區域。

永慶房屋研展中心副理表示，萬華區是台北市開發最早的區域之一，再加上過去台北市都市計畫的向東發展，使得萬華區擁有較多屋齡高的房屋，也讓萬華區有較多價格實惠的住宅選項，因此受到預算有限的購屋族青睞。

陳金萍表示，萬華區雖然開發較早、屋齡較高，但是生活機能成熟，待萬大線興建完成後，交通機能將更為便利，對於希望入主北市門牌的年輕、小資購屋族群而言，仍具有相當的吸引力。

而中山區1,000萬元以下住宅的交易占比也接近二成，位居北市第二。

陳金萍表示，中山區交通路網密集、商業活動熱絡，生活機能完善，一直是建商推案熱區，推出不少小宅產品，小坪數住宅總價相對好負擔，吸引許多年輕與單身族群入主。因此在該區仍有不少1,000萬元以下住宅交易，大多集中於林森北路及新生北路一帶。

此外，北投區和大同區1,000萬元內住宅的交易占比，分別也有18%和17%。陳金萍指出，北投區位於北市邊陲地帶，房價親民，加上有不少屋齡偏高的大樓產品，因此仍有機會以1,000萬元入主北市，交易集中於新北投站周邊。

陳金萍表示，大同區則因發展早，屋齡普遍逾40年的住宅多，但近年隨著都更與危老推動，使老屋逐漸受到關注，也提高低總價住宅的交易機會，而交易則大多分布於大稻埕生活圈周邊。

若以房價及坪數來看，北投區則為台北市最超值的低總價區。總價1,000萬元以下，平均坪數可達18坪，是榜上最高。

陳金萍指出，北投區因位於台北市蛋白區，在房價上相對實惠，也因為單價較低的緣故，在相同預算內，可購得的坪數也相對較大。

陳金萍補充，雖然北投區位於北市較為邊陲的地帶，但該區擁有捷運紅線、生活機能穩定、醫療與教育資源充足，宜居性佳，成為首購族與退休族「卡位北市」的理想選擇。

介意屋齡的消費者，則可以考慮到文山區尋覓住宅。該區總價1,000萬元內住宅平均屋齡低於30年，為榜上屋齡最年輕的區域。

陳金萍表示，文山區是台北市著名的文教區，居住環境優質，加上擁有信義快、國三甲快速道路，近年來受惠於捷運南環段之交通利多，購屋需求穩定，加上近年來陸續有新建案推出，吸引年輕族群進場，讓文山區低總價交易屋齡最年輕。

陳金萍提醒，雖然總價1,000萬元內住宅產品對購屋族極具吸引力，但低總宅常伴隨屋齡高、空間小等因素，購屋前應審慎評估自身的實際需求，才能在有限資金下做出最適選擇。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

全球經濟歷經美國總統川普的關稅戰衝擊，台灣也不例外，個人若是有資金急用需求或是改變資產配置，會考量出售房屋，在訊息紛亂下，更需有值得信任的房地產顧問，提供消費者專業建議；信義房屋專家表示，趁機轉換資產，可創造現金流，同步留意稅賦問題，「先蹲後跳」以待未來。

信義房屋內湖星雲店店長李永勤表示，關稅戰風暴之下，若要售屋，首要注意稅賦問題，專業的房地產顧問，會了解客戶的取得日判斷房地合一稅適用新制或舊制，申報房屋財產交易所得稅條件適用新制或舊制、屬自用或非自用；若是先買再賣可以適用「重購退稅」，若是地主或建商，有兩戶以上，可一起報稅與過戶，依不同狀況，替消費者量身打造最低稅賦方案。

再來，李永勤建議，因為市場震盪，民眾資產都被修正，屋主心態也會修正，若是有意出售房屋，可先檢視自身房屋條件，轉換市場價值高的產品，若是房屋條件較差，建議售出後讓現金入袋，選擇地段較好、生活機能佳、學區優良等物件，這類好條件的房子待市場回溫後，會優先反彈，消費者對於資產的掌握度較高，選擇較保值的資產也是風險控管中重要一環。

除了資產地段可以往市中心換，也能趁此出售屋齡高的房屋，再加一點本金，換屋齡新的房屋，讓舊資產換新資產，長期來看，房產價值具有成長性。李永勤舉例，台北市中正區或大安區屋齡50年的華廈，可以改到新北第一圈板橋、新店、永和換兩間2房物件，一間自住、一間收租，就能產生穩定現金流。

值得注意的是，售屋需找全直營的房仲公司才有保障，李永勤表示，全直營體系可以保障交易安全，信義房屋從產權鑑價到代書簽約，一條龍服務，許多加盟主在市場不好時，突然倒閉也是時有所聞，房地產為中高總價的產品，消費者更應慎選房仲，以免求助無門。

而信義房屋也因全直營，因此無論市場好壞，無論客戶想以屋換屋、轉換不同地點，全省近500家門市的同仁都能服務，再來則是保障最全面，信義房屋有SinyiCare十大守護，業界高規格的購屋、賣屋服務保障，讓買賣雙方最安心。

李永勤觀察，近期的消費者，有預計年底換屋的族群，看壞年底市場會再往下，現在先開始換屋，也有賣方看中美國關稅戰產生影響會再動盪1-2年，趁此機會售屋，目前房市低迷，但仍屬歷史相對高點，若是等到年底再售屋，碰上售屋、交屋高峰期，房子被比較或取代的機率更高，趁機售屋，現金入袋為安，也可做另外的資產配置。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】